Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın ortaklığını sona erdiren davadır. Payı ne olursa olsun her ortak açabilir. Mahkeme önce aynen taksimi, mümkün değilse satış yoluyla paylaşımı değerlendirir. Görevli mahkeme sulh hukuktur; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir. 1 Eylül 2023'ten beri dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak olması, özellikle miras yoluyla çok sık karşılaşılan bir durumdur. Bir kişi öldüğünde geriye bıraktığı tarla, ev ya da arsa, mirasçılar arasında ortak mülkiyete konu olur. Başlangıçta sorun gibi görünmese de, zamanla ortaklar arasında "bu malı satalım mı, kim kullanacak, gelirini nasıl paylaşacağız" gibi anlaşmazlıklar çıkar. İşte bu noktada devreye ortaklığın giderilmesi davası girer. Eski adıyla izale-i şuyu olarak bilinen bu dava, bir mal üzerindeki ortaklık ilişkisini sona erdirerek her ortağın kendi payını bağımsız biçimde elde etmesini sağlar. Diyarbakır'da büromuza gelen miras uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, mirasçıların ortak kaldığı taşınmazların paylaşılamamasından kaynaklanır; özellikle kırsal bölgelerdeki tarla ve bahçelerde nesiller boyu büyüyen ortaklıklar, bu davanın en sık konusu olur.
Ortaklığın giderilmesi davasını anlamak için önce ortaklığın iki türünü bilmek gerekir. Birincisi paylı mülkiyettir; burada her ortağın belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde kural olarak serbestçe tasarruf edebilir, hatta payını üçüncü kişilere satabilir. İkincisi elbirliği mülkiyetidir ve miras yoluyla doğan ortaklıklar genellikle bu türdendir. Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti kurulur; bu mülkiyet türünde ortakların belirli bir payı yoktur, mal bir bütün olarak tüm mirasçılara aittir ve ortaklar mal üzerinde ancak birlikte tasarruf edebilir. Elbirliği mülkiyetinin en zorlayıcı yanı, bir ortağın diğerlerinin rızası olmadan payını dışarıya satamamasıdır. İşte bu kilitlenme durumu, mirasçıları çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasına yöneltir; çünkü anlaşma sağlanamadığında malı paraya çevirmenin ya da bölmenin tek yolu mahkemedir.
Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan, yani ortaklardan herhangi biri açabilir. Burada önemli bir ilke vardır: payı ne kadar küçük olursa olsun her ortak bu davayı açma hakkına sahiptir. Yüzde bir paya sahip bir mirasçı bile ortaklığın giderilmesini talep edebilir ve diğer ortaklar onu ortaklığı sürdürmeye zorlayamaz. Kanun, kimsenin istemediği bir ortaklıkta tutulamayacağı ilkesini benimser. Hatta ortakların önceden "bu malı hiç satmayacağız, hep ortak kalacağız" şeklinde yaptıkları anlaşmalar dahi bu hakkı kalıcı olarak ortadan kaldıramaz; böyle bir anlaşma en fazla belirli bir süreyle sınırlı olarak geçerli olabilir. Bir başka kritik nokta, davanın tüm ortakları kapsaması zorunluluğudur. Ortaklığın yalnızca bir kısmının giderilmesi talep edilemez; davaya tüm paydaşların dahil edilmesi gerekir. Eksik paydaşla açılan dava, eksiklik giderilmezse usulden reddedilir.
Burada son dönemde önemli bir değişiklik olduğunu özellikle belirtmek isterim. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davaları için arabuluculuğa başvurmak bir dava şartı hâline gelmiştir. Yani artık doğrudan mahkemeye dava açılamaz; önce bir arabulucuya başvurulması, tarafların uzlaşıp uzlaşmadığının bir tutanağa bağlanması gerekir. Arabuluculuk aşamasında taraflar anlaşırsa, mahkemeye hiç gerek kalmadan ortaklık sona erdirilebilir; bu hem zaman hem masraf açısından büyük avantajdır. Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk tutanağı dava dilekçesine eklenerek mahkeme yoluna gidilir. Arabuluculuk tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedildiğinden, bu adımın atlanması ciddi zaman kaybına yol açar. Diyarbakır'da bu süreci yürütürken, arabuluculuk aşamasını ciddiye almak ve tarafların gerçekten uzlaşma ihtimalini değerlendirmek, çoğu zaman uzun bir mahkeme sürecinden kurtarır.
Ortaklığın giderilmesinde iki temel yöntem vardır ve kanun bunlar arasında bir öncelik sırası belirlemiştir. Birinci yöntem aynen taksimdir; yani malın fiziksel olarak bölünüp ortaklara dağıtılmasıdır. İkinci yöntem satış yoluyla giderilmedir; malın açık artırmayla satılıp bedelinin paylar oranında dağıtılmasıdır. Kanun aynen taksimi önceler: eğer mal, önemli bir değer kaybına uğramadan ortaklar arasında bölünebiliyorsa, mahkeme öncelikle bu yolu değerlendirir. Hatta ortaklardan yalnızca biri aynen taksim istese bile, mahkeme önce bu imkânı araştırmak zorundadır. Ancak aynen taksim her zaman mümkün değildir; özellikle tek bir ev, küçük bir arsa ya da bölünmesi değerini düşürecek bir taşınmaz söz konusuysa, fiziksel bölünme uygun olmaz.
Aynen taksimde paylar tam olarak eşit çıkmazsa, değer farkı para ödenerek denkleştirilir; daha değerli parçayı alan ortak, ötekine bir bedel öder. Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda mahkeme satış yoluyla giderilmeye karar verir. Bu durumda taşınmaz açık artırmayla satılır ve elde edilen bedel ortaklara payları oranında dağıtılır. Uygulamada özellikle üzerinde tek bir bina bulunan ya da bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlarda satış yoluna gidilmesi sık görülür. Satışın bir dezavantajı, açık artırmada malın bazen gerçek değerinin altında elden çıkabilmesidir; bu nedenle ortaklar çoğu zaman satış kararından önce kendi aralarında anlaşmayı tercih eder.
Ortaklığın giderilmesi davasının kendine özgü bir niteliği vardır: bu dava çift yönlü bir davadır. Yani davada taraflar arasında klasik anlamda bir kazanan ve kaybeden yoktur; sonuç tüm ortakları aynı biçimde etkiler. Bu özelliğin önemli bir sonucu şudur: davayı açan ortak davadan vazgeçse bile, diğer ortaklardan herhangi biri davanın devamını isteyebilir. Çünkü ortaklığın giderilmesi herkesin yararınadır ve bir kez başlatıldığında, tek bir kişinin iradesiyle durdurulamaz. Bu durum, davanın bir kez açıldığında genellikle sonuca ulaşacağı anlamına gelir; ortaklardan birinin sonradan fikir değiştirmesi süreci durdurmaz.
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu, diğer pek çok miras davasından farklıdır. Miras bırakanın son yerleşim yeri değil, malın fiziksel olarak bulunduğu yer esas alınır. Yani Diyarbakır'da bulunan bir taşınmazın ortaklığının giderilmesi, mirasçılar başka şehirlerde yaşıyor olsa dahi Diyarbakır Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa, her biri için ayrı yetki kuralları devreye girebilir; bu da dosyanın baştan doğru kurgulanmasını gerektirir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında sık karşılaşılan bir karmaşa, taşınmaz üzerindeki yapı ya da ağaçların durumudur. Hukukta muhdesat denilen bu unsurlar, örneğin ortak bir arsa üzerine ortaklardan birinin kendi parasıyla yaptığı bina ya da diktiği ağaçlar, davanın seyrini etkiler. Eğer bir ortak taşınmaz üzerinde kendi imkânlarıyla bir değer yaratmışsa, ortaklık giderilirken bu katkının dikkate alınması gerekir; aksi halde o ortak haksızlığa uğrar. Bu gibi durumlarda önce muhdesatın kime ait olduğunun tespit edilmesi, sonra ortaklığın giderilmesinin sonuçlandırılması gerekir. Benzer şekilde, taşınmaz üzerinde intifa hakkı, aile konutu şerhi ya da kira ilişkisi gibi durumlar da davayı etkiler. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce taşınmazın hukuki durumunun tüm yönleriyle incelenmesi, sürpriz sorunların önüne geçer.
Ortaklığın giderilmesi davalarının süresi, ortak sayısına, taşınmazın niteliğine ve çıkan itirazlara göre değişir. Az sayıda ortağın bulunduğu, taşınmazın durumunun net olduğu ve tarafların büyük itiraz çıkarmadığı dosyalar görece hızlı sonuçlanır. Ancak çok sayıda mirasçının bulunduğu, muhdesat tartışmalarının yaşandığı ya da aynen taksimin mümkün olup olmadığının bilirkişi incelemesiyle belirlendiği dosyalar uzayabilir. Bilirkişi raporu, davanın en kritik aşamalarından biridir; çünkü aynen taksimin mümkün olup olmadığına ve taşınmazın değerine ilişkin tespitler bu rapora dayanır. Rapora yapılan itirazlar süreci etkiler. Zorunlu arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanabilirse, tüm bu süreç en baştan kısalır; bu da arabuluculuğu ciddiye almanın bir başka önemli nedenidir.
Ortaklığın giderilmesi davası, paylaşılamayan ortak malların kilidini açan, her ortağa kendi payını bağımsız biçimde elde etme imkânı veren etkili bir hukuki yoldur. Payı ne kadar küçük olursa olsun her ortak bu davayı açabilir ve kimse istemediği bir ortaklıkta tutulamaz. Kanun, malın mümkünse aynen bölünmesini önceler; bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklık sona erdirilir. 2023'ten bu yana bu davalar için arabuluculuk zorunlu bir ön şart hâline geldiğinden, sürece doğru başlamak ve arabuluculuk aşamasını iyi değerlendirmek hem zaman hem masraf tasarrufu sağlar. Muhdesat, intifa hakkı ya da çok sayıda mirasçının bulunduğu karmaşık dosyalarda ise sürecin baştan doğru kurgulanması davanın seyrini belirler. Diyarbakır'da ortaklığın giderilmesi, izale-i şuyu ya da ortak taşınmazların paylaşımına ilişkin hukuki destek almak isterseniz büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Miras hukukunun diğer dava ve işlem türleri hakkında Miras Hukuku alanındaki çalışmalarımızı da inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Özel durumunuz için lütfen bir avukata danışınız.
Hukuki durumunuz hakkında bilgi almak için bugün bizimle iletişime geçin.
WhatsApp ile Randevu Al